物業(yè)法規(guī)
《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》

(2001年1月31日由河南省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過,河南省人民代表大會常務(wù)委員會公告第36號公布 )

第一章 總則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

由房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè),出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè),應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè),業(yè)主自愿實(shí)行物業(yè)管理。

第三條 本條例所稱物業(yè),是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主或業(yè)主組織對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng)。

本條例所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。

本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本條例所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。

第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門監(jiān)督、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)想結(jié)合的體制。

鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。

第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動(dòng)。

市、縣(市)人民政府的房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督、指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

第六條 各級人民政府的有關(guān)部門按照各自的職責(zé),做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第七條 業(yè)主對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、管理。業(yè)主享有下列權(quán)利:

(一)參加業(yè)主大會,享有表決權(quán);

(二)享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù);

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作;

(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù):

(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章;

(二)遵守業(yè)主公約;

(三)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定;

(四)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定;

(五)按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會履行下列職責(zé):

(一)選舉、撤換業(yè)主委員會成員;

(二)審議通過或者修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,聽取并審議業(yè)主委員會的工作報(bào)告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(四)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

(五)討論決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金方案;

(六)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

第九條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之五十以上,或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十,但使用已超過十二個(gè)月,尚未召開首次業(yè)主大會的,當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

第十條 召開業(yè)主大會,應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護(hù)人出席。

業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。業(yè)主委員會認(rèn)為必要,或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會。

業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定,對全體業(yè)主有效。業(yè)主大會決定事項(xiàng)的程序,由業(yè)主大會制定。

召開業(yè)主大會,應(yīng)當(dāng)邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人的代表列席,可以邀請居民委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。

第十一條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù),可以按下列規(guī)定計(jì)算,法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定:

(一)住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計(jì)算;

(二)非住宅物業(yè)建筑面積計(jì)算。

確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會制定。

第十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和本條例開展活動(dòng),具體履行下列職責(zé):

(一)召集并主持業(yè)主大會;

(二)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

(三)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議;

(四)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十三條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期,由業(yè)主大會決定。

第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),到所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

第十五條 業(yè)主委員會憑房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的備案證書,申請刻制印章。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將印章式樣報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。

第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導(dǎo)和監(jiān)督,不得從事任何經(jīng)營活動(dòng)。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定和其章程規(guī)定召開會議,會議必須有過半數(shù)成員出席,其決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。

業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。

第十八條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責(zé)作出的決定對本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第十九條 物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第三章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第二十條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

第二十一條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備法定保修期滿后的維修、更新、改造,其費(fèi)用在維修基金中列支,不足部分由業(yè)主共同分擔(dān)。

業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設(shè)施、設(shè)備的管理、養(yǎng)護(hù)、維修,按產(chǎn)權(quán)歸屬由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé),法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。

第二十二條 業(yè)主或者使用人不得有下列行為:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

(二)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等;

(三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品;

(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

(一)踐踏、占用綠地;

(二)損毀樹木、園林;

(三)占用通道等共用場地;

(四)亂拋亂堆垃圾、雜物;

(五)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(六)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);

(七)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(八)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第二十四條 業(yè)主或者使用人裝修物業(yè),應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用有關(guān)規(guī)定的業(yè)主公約,并事先告知物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者企事業(yè)使用人,業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。

第二十五條 物業(yè)的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備超過保修期后的維修、更新,由業(yè)主負(fù)責(zé),費(fèi)用自理。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。

第四章 物業(yè)管理企業(yè)

第二十六條 物業(yè)管企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件依法登記注冊,取得資質(zhì)等級證書后,方可從事與其資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)。

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

省外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本省接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級證書和有關(guān)證件到省建設(shè)廳行政主管部門備案。

第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利:

(一)依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

(二)制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為;

(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列義務(wù):

(一)全面履行物業(yè)管理服務(wù)合同,提供物業(yè)管理服務(wù);

(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(三)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況的質(zhì)詢;

(四)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為,應(yīng)及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告;

(五)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十九條 首次業(yè)主大會召開前,由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主逐一簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第三十條 建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后,方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會,未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè),建設(shè)單位不得移交,并繼續(xù)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)用。

建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交物業(yè)綜合驗(yàn)收檔案資料和房屋使用說明。

第三十一條 業(yè)主委員會或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

符合業(yè)主大會決定或授權(quán)的物業(yè)管理服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。

第三十二條 簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,可以使用國家規(guī)定的示范文本,并告知當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

(一)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;

(二)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;

(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法;

(四)合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時(shí)物業(yè)資料的移交方式等;

(五)物業(yè)管理的責(zé)任范圍;

(六)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

(七)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第三十四條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)可以包括下列內(nèi)容:

(一)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;

(二)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理;

(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項(xiàng);

(五)車輛停放及場地管理;

(六)雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。

第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后三十日內(nèi),向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù),并告知所在地房地產(chǎn)管理部門。

第六章 物業(yè)管理費(fèi)用及專用房屋

第三十六條 物業(yè)管理費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。

業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的,從其約定,但業(yè)主負(fù)責(zé)最終交納責(zé)任。

尚未售出、租出的空置物業(yè)的所有權(quán)人,應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用,分?jǐn)偙壤坏陀谑召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十,具體比例可由當(dāng)事人雙方商定,但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定。也可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。具體的收費(fèi)項(xiàng)目和數(shù)額由業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

第三十八條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域,供水、供電、燃?xì)狻⒐┡?、通訊等單位向業(yè)主收取費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到每一業(yè)主。

物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托,供收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費(fèi)用的,應(yīng)當(dāng)簽訂合同,合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費(fèi)條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi)。

第三十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有,業(yè)主委員會成立之前,由房地產(chǎn)管理部門代管,專戶儲存;業(yè)主委員會成立之后,移交業(yè)主委員會管理。

第四十條 開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)按約定將保修費(fèi)用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用,并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

第四十一條 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定,配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房,其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

業(yè)主提供物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。

第七章 法律責(zé)任

第四十二條 損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、花草樹木等,應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀;不按時(shí)恢復(fù)原狀的,由物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù),費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān);不能恢復(fù)原狀的,賠償損失。

第四十三條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時(shí),當(dāng)事人可以通過協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解,也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第四十四條 未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、未辦理資質(zhì)驗(yàn)證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的,責(zé)令限期改正;逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的,責(zé)令停止從事物業(yè)管理活動(dòng),并處兩千以上一萬元以上的罰款。

第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)業(yè)主委員會同意和城市規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用共用場地、綠地的,責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀;逾期不改正的,可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書,有關(guān)部門可以依法強(qiáng)制拆除。

第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)的,業(yè)主委員會有權(quán)要求其改正,扣減相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi),并按合同約定追究違約責(zé)任。

第四十七條 業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有權(quán)人未按期足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)管理企業(yè)可書面通知其限期交納,并按合同約定收滯納金;物業(yè)管理企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。

第四十八條 違反本條例規(guī)定,挪用維修基金或者造成維修基金損失的,應(yīng)退還本息,賠償損失。依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第四十九條 房地產(chǎn)管理部門及其工作人員未按本條例規(guī)定履行職責(zé),嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員的行政責(zé)任;玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第五十條 本條例規(guī)定的行政處罰,由房地產(chǎn)管理部門按照規(guī)定的職權(quán)范圍決定;涉及降低資質(zhì)等級和吊銷資質(zhì)證書的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的機(jī)關(guān)決定。

當(dāng)事人對行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟又不履行的,由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第八章 附則

第五十一條 本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義:

(一)物業(yè)的共用部位,是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂)、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

(二)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場(庫)及其他共用設(shè)施設(shè)備。

第五十二條 本條例自2001年5月1日起施行。