近日，《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》（簡(jiǎn)稱“修訂草案”）提請(qǐng)省十二屆人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議審議。這也是省物業(yè)管理?xiàng)l例施行15年來(lái)進(jìn)行的首次修訂。
修訂草案分為八章，共九十八條，對(duì)車位車庫(kù)、小區(qū)公共區(qū)域收益分配、維修基金使用等業(yè)主關(guān)注的熱點(diǎn)話題進(jìn)行了規(guī)定。
【修法】施行15年來(lái)，省物業(yè)管理?xiàng)l例首次修訂
物業(yè)管理是關(guān)系民生的大事。2001年5月，我省就制定了《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》。
昨日上午，省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任王新民在作說明時(shí)表示，《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》施行15年來(lái)，在維護(hù)物業(yè)管理秩序、保障業(yè)主合法權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用。
但是，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，許多新情況新問題也逐漸顯現(xiàn)，亟待通過修訂法規(guī)進(jìn)一步加以規(guī)范。同時(shí)，在《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施期間，物業(yè)管理方面的法制建設(shè)也產(chǎn)生了變化，目前的一些規(guī)定有與上位法不一致的情形。
另外，社會(huì)公眾對(duì)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂的期盼也越來(lái)越強(qiáng)烈，在近幾年的省人代會(huì)上，人大代表多次提出議案，要求修訂物業(yè)管理?xiàng)l例。
王新民說，為了回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，有效解決物業(yè)管理中的現(xiàn)實(shí)問題，惠民利民，并與上位法保持一致，修訂《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》十分必要。
【關(guān)鍵詞】車位車庫(kù)
針對(duì)小區(qū)車位“只售不租”，法律作明確要求。車位首先滿足本小區(qū)業(yè)主，不能“只售不租”
購(gòu)房時(shí)，合同上寫著可以租車位，交房時(shí)車位卻變成“只售不租”，一邊是空著的停車位，一邊是小區(qū)外道路上停滿車輛。昨天，大河客戶端第一時(shí)間發(fā)布消息后，不少業(yè)主留言“吐槽”小區(qū)這種不合理現(xiàn)象。
王新民介紹，車位車庫(kù)是物業(yè)糾紛和矛盾比較集中的領(lǐng)域，主要原因有兩個(gè)：一是車位車庫(kù)權(quán)屬不清；二是車位車庫(kù)數(shù)量有限，有時(shí)不能滿足業(yè)主需要。
對(duì)此修訂草案明確建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照配置比例確定車位、車庫(kù)歸屬，車位、車庫(kù)不得計(jì)入公攤面積。
修訂草案還對(duì)車位的分配管理進(jìn)行規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求，不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(kù)、車位出售給本區(qū)域以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未處置且空置的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。
在滿足本區(qū)域業(yè)主的購(gòu)買和承租需求后，如有富余可以臨時(shí)對(duì)外出租，但每次租賃期限不得超過六個(gè)月。
【關(guān)鍵詞】代收水電氣暖費(fèi)
物業(yè)代收水電氣暖費(fèi)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要付費(fèi)
物業(yè)費(fèi)捆綁水電氣暖費(fèi)用，代收費(fèi)時(shí)擅自抬高費(fèi)用……這些都是現(xiàn)實(shí)中容易遇到的問題。對(duì)此，修訂草案規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具現(xiàn)實(shí)的量值向用戶收取費(fèi)用。
對(duì)于專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不具備向最終用戶收取費(fèi)用條件的小區(qū)，可以委托物業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報(bào)酬。
【關(guān)鍵詞】維修資金
共用設(shè)施設(shè)備出問題，3個(gè)工作日內(nèi)撥付維修資金
王新民介紹，維修資金的管理和使用的問題在于：政府代管造成使用難，業(yè)主自管會(huì)有資金安全風(fēng)險(xiǎn)。為解決好這些問題，修訂草案設(shè)定了業(yè)主大會(huì)自管和政府主管部門代管兩種方式。
業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或代管。
此外，針對(duì)緊急情況下維修資金使用難問題，修訂草案規(guī)定因屋面防水損壞造成滲漏，電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患等情況，物業(yè)管理行政主管部門或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后3個(gè)工作日內(nèi)撥付維修資金。
【關(guān)鍵詞】業(yè)主大會(huì)
新小區(qū)業(yè)主入住三成，可成立業(yè)主大會(huì)
業(yè)主大會(huì)是代表業(yè)主利益、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾組織。但是，目前我省93%的小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)。
王新民介紹，業(yè)主大會(huì)成立難主要有以下兩個(gè)原因：一是條例原來(lái)規(guī)定業(yè)主大會(huì)由物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)召集，但物業(yè)行政主管部門人員有限，業(yè)主大會(huì)成立無(wú)人召集；二是建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意、不支持成立業(yè)主大會(huì)。
為了有效解決業(yè)主大會(huì)成立難等現(xiàn)實(shí)問題，修訂草案明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的相關(guān)責(zé)任，并明確成立首次業(yè)主大會(huì)召開的條件。
王新民說，通過這些制度的建立，推動(dòng)物業(yè)管理由原來(lái)的物業(yè)行政主管部門單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)監(jiān)管轉(zhuǎn)變。
修訂草案規(guī)定，符合下面3個(gè)條件之一的，就可以召開首次業(yè)主大會(huì)（即標(biāo)志著成立業(yè)主大會(huì)）：房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到30%以上的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天的。
對(duì)于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)也進(jìn)行了“擴(kuò)充”，從原有的6項(xiàng)變?yōu)樾抻啿莅钢械?1項(xiàng)。除了數(shù)量上的增加，業(yè)主大會(huì)職責(zé)的“含金量”也更高。
比如：修訂草案規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，并確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會(huì)還可以籌集和使用專項(xiàng)維修資金。
此外，對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)的方式、收益，業(yè)主大會(huì)具有“決定權(quán)”。修訂草案還規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益歸全體業(yè)主所有。
其他亮點(diǎn)>>>
●業(yè)主監(jiān)事會(huì)：
修訂草案增加了業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的規(guī)定，以便其對(duì)業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督。
●水電氣暖設(shè)備：
建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。
●物業(yè)用房：
小區(qū)2萬(wàn)㎡以下，物業(yè)用房面積不低于80㎡；超過2萬(wàn)㎡至10萬(wàn)㎡部分，按照千分之三比例設(shè)置物業(yè)用房；超過10萬(wàn)㎡至20萬(wàn)㎡部分，按照千分之二比例設(shè)置物業(yè)用房；超過20萬(wàn)㎡以上部分，按照千分之一比例設(shè)置物業(yè)用房。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)管理用房中配置，面積不低于20㎡。